ชี้ลดค่า 'โอน-จดจำนอง' กระตุ้นยอดขายบ้าน-คอนโด30%

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ที่เผชิญหลายปัจจัยลบเข้ามากระทบทั้งเรื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวฉุดกำลังซื้อ และจากมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงสินเชื่อโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่หดตัวสูงถึง 24.8%

ล่าสุดจากที่ประชุมคณะรัฐมตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการ กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทโดยจะต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน โดยมาตรการจะสิ้นสุดวันที่ 24 ธ.ค. 2563

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวถือว่าเป็นมาตรการที่เข้าช่วยกระตุ้นให้คนซื้อและโอนที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด คอนโดมิเนียม ที่มีราคาไม่เกิน ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่เหลือค้างสต็อกในตลาดมากถึง 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในระบบ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอน คาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้ยอดขายกระเตื้องขึ้น 20-30% ใกล้เคียงกับช่วงปี 2558 ต่อปี 2559 ที่รัฐบาลเคยออกมาตรการลักษณะเดียวกันนี้ออกมา

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ปัญหาผู้ต้องการซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน เนื่องจากธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นตามเกณฑ์แอลทีวี จึงอยากให้รัฐช่วยผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยกู้ เช่น การตรวจดูประวัติหนี้เสียที่สั้นลงเหลือ ปี จากเดิมที่ดูย้อนหลังนานหลายปี เพราะมีบางคนเคยมีปัญหาหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล เมื่อชำระแล้วก็ควรให้กู้บ้านได้ จะส่งผลให้ตัวเลขผู้ที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพิ่มขึ้น

157197836757

 
 

ด้าน ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ประเมินว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลดีต่อการซื้อขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม รวมถึงช่วยระบายสต็อกคงค้างในส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขาย 

นอกจากนี้จากข้อมูลตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา พบว่า มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ เนื่องจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในแต่ละปีคิดเป็นเกือบ 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี)ของประเทศ อีกทั้งภาคอสังหาฯยังเกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นๆ อีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้นแทบทุกรัฐบาลจึงนิยมออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจไปในตัว

มาตรการดังกล่าวถือว่าจะเป็นอีกปัจจัยที่จะช่วยทั้งผู้ประกอบการในการระบายสต็อกในส่วนอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังคงค้างอยู่ในตลาดที่เป็นสิ่งที่น่ากังวลที่สุดของผู้ประกอบการในเวลานี้ 

 

 

จากข้อมูลของแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ฯ ยังพบว่า อุปทาน (ซัพพลาย) ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยรอการขายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนในช่วงมาตรการดังกล่าวเฉพาะในเขตกรุงเทพฯมีประมาณ 22,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 52,000 ล้านบาท จำแนกเป็น บ้านจัดสรรประมาณ 5,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท และ คอนโดมิเนียมประมาณ17,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 40,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ มาตรการครั้งนี้ยังอาจกระตุ้นในอสังหาฯรอการขายในพื้นที่ปริมณฑล และในพื้นที่ต่างจังหวัดซึ่งถือว่าจะได้เป็นพื้นที่ที่ได้ประโยชน์อย่างมาก ซึ่งปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะกำลังซื้อที่ลดลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังชะลอตัว

เขายังระบุว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯครั้งก่อนที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%  ประกาศใช้ 29ต.ค. 2558 -28 เม.ย. 2559 รวม เดือนจากข้อมูลพบว่า ในช่วง ไตรมาสดังกล่าว (ไตรมาสที่ ปี 2558 – ไตรมาสที่ ปี2559) มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้นกว่าในช่วงก่อนหน้าถึง 34% โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ- ปริมณฑล ได้กว่า 278,890 ล้านบาท โดยมาตรการครั้งนั้น ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขราคาขั้นต่ำของที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นการเปิดกว้างเพื่อการกระตุ้นกำลังซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง