ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่ดิน เราต้องศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนว่า ที่ดินมีกี่ประเภท กี่ชนิด เพราะปัจจุบันที่ดิน ถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท มีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน ประเภทต่างๆ มีทั้งแบบคนทั่วไปอย่างเราๆ สามารถซื้อขาย แลกเปลี่ยนการครอบครองได้ตามกฎหมาย และก็แบบที่รัฐบาลออกสิทธิให้ใช้ประโยชน์ แต่ไม่อนุญาตให้ครอบครอง หรือซื้อขายโอนสิทธิกันได้ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิดระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย จนเกิดข้อพิพาทฟ้องร้องให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ
เพื่อความชัดเจนว่าที่ดินแบบไหน สามารถซื้อขายโอนสิทธิ และทำนิติกรรมทางกฎหมายกันได้ มาดามโฮม จึงได้รวบรวมข้อมูลโฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิมาให้ผู้ซื้อผู้ขายไว้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจ
บทความเกี่ยวข้อง
>> บ้าน มีกี่ประเภท อะไรบ้าง สรุปแบบง่ายๆ ชนิดและประเภทของบ้านที่อยู่อาศัย
>> วิธีอ่านโฉนดที่ดิน ครุฑแดง แบบง่ายๆ ครบๆ วิธีดูโฉนดที่ดิน ขั้นเทพ!!
รู้จักเอกสารสิทธิ์ของที่ดินแต่ละชนิด ไม่ต้องเสียรู้คนอื่น ไม่ต้องกลัวโดนหลอก ไม่ต้องเสี่ยงโดนโกง
ประเภทที่ดินในประเทศไทย หลักๆที่เราจะพบเห็น จะมีดังนี้
โฉนดครุฑแดง โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง)
ที่ดิน น.ส.4, น.ส.4จ โฉนดครุฑแดง คือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายเพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้ที่เป็นเจ้าของ หากผู้ใดมีโฉนดไว้ในครอบครองก็ถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์
โฉนดที่ดินนับว่าเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ได้รับการรับรองจากทางราชการอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้
ที่ดินโฉนดครุฑแดงนี้เป็นเอกสารสิทธิ์ที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุด และมีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิประเภทอื่นๆ โดยหากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ
บทความเพิ่มเติม เกี่ยวกับโฉนดครุฑแดง
>> “โฉนดครุฑแดง” คืออะไร จะซื้อขายที่ดิน ต้องรู้!! รวมทุกข้อมูล ครบ-จบ-ในที่เดียว
ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. ครุฑสีเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ โดยที่ดินจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง (นายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง)
ถึงแม้จะมีขอบเขตชัดเจน แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนด ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้ ข่าวดีมากๆของผู้ถือ น.ส.๓ ก. คือ หนังสือประเภทนี้ เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน รู้แบบนี้แล้ว น่าซื้อน่าหาน่าจับจองมาเป็นของตัวเองเลยใช่มั้ยคะ คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนดเลยค่ะ
ที่ดิน น.ส.3 , น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3, น.ส.3 ข. ครุฑสีดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป พื้นที่จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือบางกรณีใช้ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ
เมื่อมีการสอบเขตชัดเจนแล้ว น.ส.3 และ น.ส.3 ข.สามารถนำไปขออกโฉนดได้ ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆ ทางเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเข้ามาทำการรังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีใครมาขอคัดค้าน ก็สามารถทำเรื่องออกโฉนดได้ ที่ดินประเภทนี้ก็น่าซื้อหาไว้จะทำให้เราซื้อที่ดินได้ในราคาไม่แพง แต่สามารถมีสิทธิใช้ประโยชน์ได้จริงๆ แต่ถ้าให้มั่นใจหายห่วงล่ะก็ ก็ควรรอให้เจ้าหน้าที่จากสำนักงานที่ดินมารังวัดติดประกาศครบ 30 วันก่อน หากไม่มีคนคัดค้าน ก็ซื้อขายกันได้เลยค่า
ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน
เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน คือ เอกสารสิทธิ์ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เป็น สิทธิในการทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เจ้าของมีเพียงสิทธิในการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อห้ามขาย ห้ามโอนขายสิทธิ์ให้คนอื่น ที่ไม่ใช่ทายาทของเจ้าของสิทธิ และหากทายาทได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
– ใช้เฉพาะงานเกษตรเท่านั้น จะใช้ทำประโยชน์อื่นไม่ได้
– ผู้ครอบครอบทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก.4-01 จะต้องมีฐานะยากจน
– ได้ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
– สามารถโอนได้ แบ่งแยกได้ มรดกตกทอดได้ ภายในครอบครัว (ตามเงื่อนไขรัฐ)
– ห้ามซื้อ-ขาย
– ให้เช่าได้ เพื่อการเกษตรเท่านั้น (ตามเงื่อนไขรัฐ)
– ไม่สามารถจำนองได้ ยกเว้น เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาติให้ใช้เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก 4-01 เป็นประกันได้
– มีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร
– สามารถคืนให้รัฐได้ หากไม่ต้องการใช้งานแล้ว
– เลิกงานเกษตรต้องคืนรัฐ
– ผิดเงื่อนไขรัฐยึดคืน
*ข้อสังเกตุ* เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะมีทั้งแบบที่เป็น ตราครุฑสีน้ำเงิน และตราครุฑสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน
ข้อแตกต่างของเอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง และ โฉนดที่ดินครุฑแดง สังเกตง่ายๆ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ “โฉนดที่ดิน”
* ข้อควรระวัง* หากฝ่าฝืนไม่ทำตามระเบียบ ทางราชการสามารถยึดคืนได้
*** อัพเดท พ.ย. 2563 : ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 อาจมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข การใช้งานและการครอบครองที่ดิน รอประกาศจากทางราชการ ***
ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 สามารถดูได้ที่ >> สำนักงานการปฎิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกร
ที่ดิน น.ส.2 ใบจอง
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ใบจอง น.ส.2 คือ เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยเอกสารใบจองนี้จะเป็นเอกสารที่แสดงว่าราชการยินยอมให้เราครอบครอบที่ดินได้(เป็นการชั่วคราว) ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน
โดยมีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง โดยประชาชาชนจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน
** ข้อควรระวัง** สำหรับการซื้อขายที่ดินประเภทนี้ คือที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ แต่สามารถตกทอดทางมรดกให้กับลูกหลานได้ ที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิมีสิทธินำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นใครจะทำการซื้อขายที่ดินประเภทนี้ต้องอ่านทำความเข้าใจในเงื่อนไขและสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินให้ชัดเจน ถ้าเลี่ยงได้ควรเลี่ยงค่ะ (ไม่ควรซื้อขายกันเอง)
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์สืบทอดกันมาเป็นรุ่นต่อรุ่น เจ้าของที่ดินตัวจริงคือ รัฐ
โดยอาจมีการให้ใช้สิทธิอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราว อาจมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น หรือภาษีอื่นๆจากผู้อยู่อาศัยเป็นการตอบแทน
ที่ดินประเภทนี้ “ไม่สามารถ” ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันได้ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อขายแบบชาวบ้านเขียนหนังสือซื้อขายกันขึ้นมาเอง จึงมักมีปัญหาฟ้องร้องกันบ่อยๆ ที่ดินประเภทนี้เมื่อขึ้นชั้นศาล จะไม่มีกฎหมายใดๆรองรับ ผู้ซื้อไม่สามารถใช้หลักฐานซื้อขายไปยื่นต่อศาลให้พิจารณาใดๆได้ เพราะเป็นที่ดินของรัฐ ที่ไม่มีผู้ใดมีสิทธิครอบครองหรือซื้อขายกัน ดังนั้นที่ดินประเภทนี้จึงไม่แนะนำให้ซื้อขายนะคะ มีปัญหาตามมา ฟ้องร้องแล้วก็ไม่ได้อะไร
ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากประชาชนผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น
ที่ดิน สค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สค.1 คือ เอกสารการแจ้งการครอบครองที่ดินของสมัยก่อน (ปัจจุบันไม่มีแล้ว) โดยมีระเบียบออกมาตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน พ.ศ.2497 ซึ่งในปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว ในสมัยนั้นกรมที่ดินเปิดโอกาสให้ประชาชนที่ครอบครองที่ดินว่างเปล่าอยู่มาแจ้งการครอบครองที่ดิน
ดังนั้น ส.ค.1 จึงไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิการครอบครองที่ดิน เพราะไม่ได้เป็นหลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของทางราษฎรเท่านั้น
** ข้อควรระวัง** ที่ดินประเภทนี้สามารถโอนกันได้ เพียงให้เจ้าของเดิมทำหนังสือแสดงเจตนาสละสิทธิการครอบครอง และส่งมอบที่ดินที่ถือครองให้กับผู้รับโอนเท่านั้น หากผู้ใดต้องการซื้อที่ดินประเภท ส.ค.1 นี้แนะนำให้ทำหนังสือการโอนสิทธ์ให้ชัดเจนถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันเจ้าของเดิมมาเรียกร้องทวงสิทธิ์คืน เพราะปัจจุบันทางกรมที่ดินได้เปิดโอกาสให้ผู้มีใบ ส.ค.1 สามารถยื่นคำร้องขอพิสูจน์สิทธิในการออกโฉนดที่ดิน หรือขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) ได้
ที่ดิน น.ส.5 ใบไต่สวน
ใบไต่สวน (น.ส.5) คือ หนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน และโอนให้กันได้ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
ที่ดิน น.ค.3 หนังสือแสดงการทำประโยชน์
หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ โดยจะออกให้เฉพาะนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ โดยหลังจากครอบครองแล้วอย่างน้อย 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน ซึ่งถายใน 5 ปี ที่ครอบครองจะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก
เอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน คือ แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.1), ใบจอง(น.ส.2), หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3), โฉนดที่ดิน(น.ส.4), ใบไต่สวน (น.ส.5)
ส่วนเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก.4-01, ภบท.5, สทก., น.ค.3 จะออกโดยหน่วยงานอื่นๆ ที่ไม่ใช่กรมที่ดิน
ที่ดินของวัด (ที่วัด หรือ ที่ดินวัด)
ที่ดินของวัด นั้น ได้ถูกจำแนกตามพระราชบัญญัติ 3 ประเภท ได้แก่
- ที่วัด คือ ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของวัด หรือขอบเขตในบริเวณวัดทั้งหมด
- ที่ธรณีสงฆ์ คือ ที่ดินที่เป็นสมบัติของวัด อาจอยู่ใกล้ๆเขตวัด หรืออยู่ห่างไกลก็ได้ วัดหนึ่งวัดแม้มีที่ตั้งเพียงที่เดียว ก็สามารถมีที่ธรณีสงฆ์ได้มากมาย
- ที่กัลปนา คือ ที่ที่เจ้าของมอบให้กับวัด เพื่อใช้ประโยชน์ เก็บกินค่าเช่า หรือใช้ในกิจของศาสนา กรรมสิทธิ์ที่ประเภทนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของเดิมอยู่ แต่หากเจ้าของเดินยกที่ตรงนี้ให้วัดแล้ว ที่กัลปนาจะถูกเปลี่ยนเป็นที่ธรณีสงฆ์ทันที
ดังนั้นไม่ว่าที่ดินจะเป็นที่ของวัดประเภทไหน ผู้ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ก็คือวัดเท่านั้น
ที่เราเห็นชาวบ้านอาศัยอยู่ในที่ของวัด ก็เป็นเรื่องที่เป็นไปได้ เพราะเนื่องจาก ทางวัดอาจมีการแบ่งที่ให้ชาวบ้านได้อยู่อาศัยกัน โดยมีการจ่ายผลตอบแทนเป็นค่าเช่าให้กับทางวัด
ส่วนใหญ่ระเบียบการเช่าที่ของวัด จะจัดทำเป็นสัญญาระยะยาว ระบุปีหมดสัญญาไว้อย่างชัดเจน และเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว ทางวัดอาจให้เช่าต่อ หรือขอคืนที่เพื่อไปใช้ประโยชน์ด้านอื่นต่อไปได้
โดยอำนาจสิทธิขาดจะอยู่ที่ทางวัด ด้วยเหตุนี้ปัจจุบันจึงมีข้อพิพาทให้เห็นอยู่เป็นประจำ เมื่อทางวัดขอที่ดินคืนจากชาวบ้าน
ดังนั้น หากใครที่ต้องการเข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินของวัด ถ้าจะให้ถูกต้องแล้วจะต้องได้รับอนุญาต และมีการทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรกับทางวัดให้ชัดเจน
** ประชาชนไม่สามารถซื้อขายหรือเปลี่ยนสัญญาเช่ากันเองได้ โอนกรรมสิทธิ์ให้กันก็ไม่ได้ ทำได้เพียงเปลี่ยนสัญญาเช่ากับทางวัดโดยตรงเท่านั้น
ใครที่คิดหาซื้อที่วัด มาดามโฮม เราไม่แนะนำนะคะ หากจำเป็นต้องใช้ประโยชน์ในพื้นที่ตรงนั้นจริงๆ แนะนำให้เข้าไปพูดคุยและทำข้อตกลงกับทางวัดก่อนค่ะ ค่าเช่าไม่แพง ขึ้นอยู่กับทางวัดพิจารณา
ยกตัวอย่าง เช่น ที่ดินในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา จะเป็นที่วัดจำนวนมาก ชาวบ้านที่เป็นคนในพื้นที่ก็อยู่อาศัยในที่ดินของวัดมาเป็นเวลานาน สืบเนื่องหลายชั่วอายุคน
โดยมีการทำสัญญาเช่ากับวัด และจ่ายค่าเช่าให้วัดเป็นรายปี ค่าเช่าหลักร้อย จนถึงหลักพันบาท เมื่อเทียบกับการเช่าบ้านในพื้นที่โฉนด ในทำเลเดียวกันแล้ว ก็ยังถือว่าถูกมากๆค่ะ
ด้วยเหตุนี้จึงเป็นสาเหตุที่ชาวบ้านยังคงอาศัยอยู่ในที่ของวัด แม้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ทางวัดก็อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้
ที่ดินราชพัสดุ
ที่ดินราชพัสดุ คือ อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดที่เป็นของแผ่นดิน เว้นแต่สาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ไม่ว่าจะเป็น ตึก รามบ้านช่อง เทือกสวนไร่นา ที่รกร้างว่างเปล่า หรือที่ดินที่มีการเวนคืนกลับมาเป็นของแผ่นดิน แม้กระทั่งที่ดินที่ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ห้วย หนอง คลอง บึง ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ เป็นต้น ก็ล้วนจัดว่าเป็นที่ราชพัสดุทั้งสิ้น (ตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4)
กล่าวง่ายๆ ที่ราชพัสดุ ก็คือที่หลวงนั่นเองค่ะ โดยมีกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลปกครอง ดังนั้นที่ดินประเภทที่ราชพัสดุนี้ จึงมีมากมายในประเทศของเรา วิธีสังเกตง่ายๆว่าที่ดินผืนไหนเป็นที่ราชพัสดุ คือ ตัวอาคารหรือตึกจะมีสัญลักษณ์ตรารูปนกวายุภักษ์ติดอยู่
กรมธนารักษ์จะมีการเปิดให้ประชาชนเข้ามาจับจองเช่าที่ราชพัสดุ เพื่อทำกินหรืออยู่อาศัยเป็นรอบ
โดยมีการเก็บค่าเช่าเป็นรายปี คิดอัตราเช่าตามจำนวนพื้นที่ใช้สอย ตามกฎหมายทางกรมธนารักษ์จะทำสัญญาเช่าให้คราวละ 3 ปี
ทั้งนี้ขึ้นกับการพิจารณาตามความเหมาะสมของกรมด้วย การเช่าที่ราชพัสดุผู้เช่า จะได้รับสิทธิการใช้ประโยชน์ในพื้นที่อยู่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีกฎหมายรองรับชัดเจน แต่ต้องมีการทำสัญญาและได้รับอนุญาตโดยตรงจากกรมธนารักษ์เท่านั้น
ที่ราชพัสดุสามารถขอโอนสิทธิ์ให้กันได้ โดยเข้ากรอกข้อมูลคำร้องขอโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุได้ที่กรมธนารักษ์ และรอทางกรมตรวจสอบและพิจารณาออกใบอนุญาตให้ใหม่
ที่ราชพัสดุเป็นการเช่าตามสัญญาเช่าเท่านั้น ประชาชนไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การจะปลูกสร้างหรือทำอะไรบนที่ดินต้องได้รับการอนุญาตจากทางกรมธนารักษ์แล้ว เท่านั้น
การขอกู้เงินจากธนาคาร กู้ได้แต่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินให้ค่อนข้างน้อย ขึ้นกับระยะเวลาที่เหลืออยู่ในสัญญาเช่าของเราค่ะ
ที่ดินราชพัสดุไม่ใช่มรดก ดังนั้นจึงไม่เป็นตกทอดไปยังทายาท หากผู้เช่าถึงแก่ความตาย ทางราชพัสดุจะพิจารณาว่าจะให้ผู้ใดเช่าต่อ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วทางราชพัสดุจะพิจารณาให้ทายาทเช่าก่อนเป็นลำดับแรก แต่หากทายาทไม่มีการติดต่อหรือแจ้งความประสงค์ขอเช่า ทางราชพัสดุอาจจะตกลงให้ผู้อื่นทำการเช่าต่อไปได้ ดังนั้นหากเป็นกรณีนี้ แนะนำให้ทายาทถือใบมรณะบัตรไปติดต่อขอเช่ากับกรมธนารักษ์ก่อนได้เลยค่ะ
หากใครที่กำลังต้องการซื้อ เซ้ง ที่ราชพัสดุ เพื่อขอเช่าต่อ ทางมาดามโฮมแนะนำให้ไปติดต่อขอเปลี่ยนชื่อให้ถูกต้องที่กรมธนารักษ์ เพื่อปกป้องสิทธิ์ของเรา และให้เราได้รับความคุ้มครองการใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมายนะคะ
แต่อย่าลืมว่า การปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งใดๆ บนพื้นที่ราชพัสดุนั้น สามารถขออนุญาตทำได้ แต่หากครบกำหนดตามสัญญาของทางราชพัสดุแล้ว และไม่มีการอนุญาตให้เช่าต่อ กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต่างๆ หากไม่การรื้อถอนจะกลายเป็นส่วนควบตกเป็นของหลวงทันทีค่ะ
ข้อสงสัยเกี่ยวกับ ประเภทของที่ดิน
หลังจากที่เราทราบถึงรายละเอียดของเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทแล้ว แต่หลายๆคนก็ยังมีของสงสัยเกี่ยวกับการซื้อขาย ใช้งาน ที่ดินตามเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เราจึงรวบรวมคำถามที่พบบ่อยมาให้ ดังต่อไปนี้
น.ส. 3 ก. และ โฉนด น.ส.4 ต่างกันอย่างไร
ที่ดินทั้ง 2 ประเภท มีสิ่งที่แตกต่างและสิ่งที่คล้ายกัน ซึ่งจะอธิบายเป็นคำที่เข้าใจได้ง่ายๆ ดังนี้
1. รูปแบบเอกสารสิทธิ์
โฉนดที่ดิน น.ส.4 = กรรมสิทธิ์
น.ส. 3 ก. = สิทธิครอบครอง
* กรรมสิทธิ์ คือสูงสุด , สิทธิครอบครอง คือ รองจากกรรมสิทธิ์
** ดังนั้น ผู้ที่มี น.ส.3ก. คือ ผู้ที่มีสิทธิครอบครองที่ดิน แต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
*** ผู้ที่มี น.ส.3ก. สามารถขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ในอนาคต หากมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว
2. ลักษณะเอกสารที่สังเกตุได้ชัดเจน
โฉนดที่ดิน น.ส.4 = ตราครุฑสีแดง
น.ส. 3 ก. = ตราครุฑสีเขียว
3. ในแง่การซื้อขาย และ จำนอง
ในทางปฏิบัติ ทั้ง โฉนดและ น.ส.3ก สามารถ โอนซื้อขายและจำนอง ได้ทั้งคู่
แต่ มูลค่าหรือราคาของ โฉนดที่ดิน จะสูงกว่า น.ส.3ก. อันเนื่องมากจากความมั่นใจในกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สูงกว่า น.ส.3ก.
4. การแย่งการครอบครองจากผู้อื่น
โฉนดที่ดิน น.ส.4 = จะแย่ง กรรมสิทธิ์ ในทีดินทำได้ยากกว่ามาก ผู้จะแย่งต้องครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน (ครอบครองปรปักษ์)
น.ส. 3 ก. = การแย่ง สิทธิครอบครอง สามารถทำได้โดยไม่ต้องรอระยะเวลาหลายปี ผู้ที่มี น.ส.3 ก. สามารถถูกแย่งสิทธิครอบครอง ได้ด้วยการถูกผู้อื่นครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี
(เจ้าของที่ดิน น.ส.3ก. มีเพียงสิทธิที่จะติดตามเอาคืน โดยต้องฟ้องคดีต่อผู้แย่งการครอบครองภายใน 1 ปี นับจากวันที่ถูกแย่งการครอบครอง)
ถือครอง โฉนดที่ดิน น.ส.4 มีข้อดีอย่างไร
– ผู้ครอบครองที่ดินมีสิทธิโดยชอบตามกฎหมาย เพราะมีหนังสือ(โฉนด)แสดงกรรมสิทธิ์เป็นหลักฐาน
– ผู้เป็นเจ้าของที่ดินได้รับกรรมสิทธิ์ชัดเจนในที่ดิน มีความมั่นคงในการถือครองระยะยาว
– โฉนดที่ดินใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินทั้งต่อรัฐและเอกชนด้วยกัน
– ที่ดินมีแหล่งที่ตั้ง ขอบเขต อาณาบริเวณชัดเจนจากการรังวัด ป้องกันการรุกร้ำของที่ดินใกล้เคียงได้
– ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
– ที่ดินโฉนดเป็นหลักฐานที่มีความน่าเชื่อถือ ที่เราสามารถนำไปแสดงศักยภาพในการผ่อนชำระหรือเป็นหลักประกันกับธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินได้
– ใช้เป็นหลักประกัน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยกับศาลได้
– การซื้อขาย โอนสิทธิต่างๆสามารถทำได้ง่ายและรวดเร็วเพราะทุกส่วนให้ความเชื่อถือ
โฉนดที่ดิน น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค, น.ส.4 ง, น.ส.4 จ ต่างกันอย่างไร
อธิบายง่ายๆ คือ แต่ละแบบก็เป็นโฉนดที่ดินเหมือนกัน สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
แต่ตัวอักษรที่ต่อท้าย จะแสดงถึงความเก่า-ใหม่ของโฉนดที่ดิน เช่น น.ส.4 จ จะใหม่ที่สุด เป็นรหัสที่ใช้ในปัจจุบัน ส่วน น.ส.4 ก ก็เป็นโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด
ควรจะซื้อที่ดินประเภทไหนดี ?
อธิบายกันเข้าใจง่ายๆเลยคือ ที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ คือ ต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมี หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจน เท่านั้น
เนื่องจากที่ดินทั้ง 2 ประเภทนี้ จะเป็นที่ดินที่ทางราชการออกหนังสือรับรองและมีการแสดงสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายไว้อย่างชัดเจน สามารถซื้อขาย โอน ได้ตามกฎหมาย อาทิเช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข) ที่เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ทางราชการออกรับรองสิทธิการทำประโยชน์ให้กับประชาชน ว่าที่ดินผืนนี้มีประชาชนคนนี้ได้เข้ามาทำประโยชน์แล้ว หนังสือประเภทนี้ประชาชนที่ได้รับจะมีเพียงสิทธิการครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเต็มร้อยเหมือนโฉนด
แต่ก็ถือว่าเป็นหนังสือที่มีความมั่นคงและมีมูลค่าได้ดีระดับหนึ่ง เพราะเป็นหนังสือที่ทางเจ้าหน้าที่ให้คำรับรองให้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว แม้ไม่มีกรรมสิทธิ์แต่เจ้าของสามารถซื้อขาย โอน และจำนองกันได้ แต่หากต้องการความมั่นใจแบบ 100% มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างเต็มที่แล้วล่ะก็ ก็ควรเลือกซื้อที่ดินที่เป็นโฉนด (น.ส.4) ที่มีตราสัญลักษณ์ครุฑสีแดง เท่านั้น เพราะนอกจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นแล้ว ยังสามารถซื้อขาย โอนสิทธิ์ จำนอง ค้ำประกัน ทำนิติกรรมต่างๆได้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีราชการหรือสำนักงานที่ดินรับรองอีกด้วย
รู้จักเอกสารสิทธิ์ของที่ดิน ไม่ต้องกลัวโดนหลอก ไม่ต้องเสี่ยงโดนโกง
ที่ดินนับเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่ามีราคาเป็นอย่างมาก เราสามารถนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ได้หลากหลายรูปแบบ อาทิเช่น นำมาสร้างบ้านเป็นที่อยู่อาศัย ปลูกพืชทำเกษตรเลี้ยงชีพ นำมาใช้ประโยชน์สร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อธุรกิจ รวมไปถึงใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกู้เงินกับธนาคาร
ดังนั้นที่ดินจึงเปรียบเสมือนของมีค่า ที่ทุกคนให้การยอมรับตรงกันว่ามีมูลค่าทางด้านการเงินและสามารถใช้ตีค่าแลกเปลี่ยนออกมาเป็นเงินตราได้ในรูปแบบของการซื้อขาย นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะทางสังคมของผู้ครอบครองได้เป็นอย่างดี ผู้ใดครอบครองที่ดินที่มีมูลค่าสูงไว้มาก ย่อมบ่งบอกว่าผู้นั้นมีความมั่งคั่งทางด้านการเงินมากตามไปด้วย
ฉะนั้นทุกคนจึงต้องการไขว่คว้าที่ดินสักผืนมาเป็นของตนเอง เพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิตให้กับตัวเองและครอบครัว โดยที่ดินแต่ละประเภทจะถูกแบ่งแยกตามเอกสารสิทธิ์ที่ทางกรมที่ดินได้ให้กับเจ้าของที่ไว้เป็นหลักฐานในการครอบครอง
และผู้ที่จะทำการซื้อขายควรรู้ก่อนว่าที่ดินหรือบ้านที่เรากำลังจะซื้อเป็นโฉนดหรือเอกสารสิทธิประเภทอะไร เพื่อป้องกันการซื้อที่ดินในราคาที่สูงเกินกว่ามูลค่าจริง หรือจ่ายเงินซื้อที่ดินแล้วแต่ไม่ได้รับสิทธิให้ครอบครอง
มั่นใจได้อย่างไรว่าที่ดินที่คุณกำลังจะซื้อมาพร้อมสิทธิครอบครอง
ที่ดินคือสิ่งที่มีมูลค่า แต่คุณรู้หรือไม่ว่า ที่ดินที่ตาเปล่าของเรามองเห็นเหมือนๆกัน แต่กลับมีมูลค่าและได้รับสิทธิการครอบครองที่แตกต่างกัน
ที่ดินบางแปลงอยู่ใกล้กัน แต่มูลค่าราคาทางการตลาดกลับแตกต่างกันมากเป็น 10 เท่า 100 เท่า แม้กระทั่งบางแปลงอยู่ชิดติดกัน เรียกว่ารั้วบ้านรั้วเดียวกันบ้านเลขที่ต่อกันเลย ก็ยังมีค่ามีราคาที่ต่างกันแบบหน้ามือหลังมือ
มิหนำซ้ำ ที่ดินบางแปลงไม่สามารถซื้อขายกันได้ แบบนี้ก็เท่ากับคุณจ่ายเงินฟรี เพื่อซื้อที่ดินที่คุณไม่มีวันที่จะมีสิทธิครอบครอง อ่านมาถึงตรงนี้อย่าเพิ่งตกใจกับความจริงของที่ดินในปัจจุบัน หากเรามีความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับเอกสารสิทธิและประเภทของที่ดิน รับรองได้เลยว่า คุณจะซื้อขายที่ดินได้อย่างถูกต้องแบบไร้กังวลแน่นอนค่ะ
สำหรับผู้ที่กำลังหาซื้อบ้านใน จ.อยุธยา สามารถเลือกชมได้ที่นี่..
>> ขายบ้านอยุธยา บ้านมือสองอยุธยา
บทความโดย : มาดามโฮม
madamhome.in.th